Недвижимость в Турции: подводные камни

В процессе приобретения недвижимости в Турции возникает много вопросов, самый сложный из них – выбор объекта для приобретения. Ведь от того, что выберет покупатель, и зависит количество вопросов предстоящих задач. Среди них, как правило, есть основные вопросы, касающиеся переоформления права собственности на нового владельца, покупателя. Это неизбежные процедуры, которые необходимо пройти.

1. Запрос в военное ведомство республики Турция: необходима копия загранпаспорта (действительного как минимум 6 месяцев) и официальные карты местности с местонахождением объекта недвижимости, который выбрал покупатель. Положительные ответы бывают не всегда, встречаются и отказы.

2. Оформление ИНН в налоговой палате для последующего открытия банковского счета и возможности оплаты налога на приобретение соответственно. 

3. Банковский счет и сумма в размере 1 600 евро на счету оформителя (копия странички банковской книжки) – это нужно для предоставления в полицейский департамент вместе с заявлением на получение ВНЖ сроком на 6 месяцев (требование законодательства).

Копия будет свидетельствовать о том, что вы самообеспечены на 6 месяцев, и можете прожить их без чьей либо финансовой помощи. Выданный полицейским департаментом ВНЖ со сроком действия 6 месяцев (выдается как правило в течение недели), позволит покупателю получить ТАПУ (свидетельство о регистрации) при условии, что с военного ведомства уже получено разрешение на приобретение.

4. В случае невозможности прибытия в Турцию покупателя на момент получения ТАПУ (свидетельства о регистрации), как правило, предлагаем составить доверенность на сотрудника, курирующего дела покупателя, дабы не затягивать получения ТАПУ. Если же покупатель мобильный и может приехать в любое время для регистрации права собственности, необходимость в доверенности отпадает. 

5. Регистрация права собственности, получение свидетельства о регистрации (ТАПУ) и оплата налога на приобретение в налоговой палате. Налог составляет 3% от заявленной кадастровой стоимости в ТАПУ. Обычно кадастровая стоимость меньше реальной раза в три. 

Но, к сожалению, не у всех процесс оформления недвижимости проходит так гладко.

Иностранец, приехавший за покупкой жилья в другую страну, не может знать всех рисков и невидимых подводных камней, тем более что даже местные жители попадаются на незнании законов. Надо быть очень осторожным и максимально информированным.

Риск первый

У многих турков дела сейчас идут «не очень гладко», мягко говоря. Даже застройщики закладывают свои квартиры в залог банкам, потому что у нет другого выхода – долги душат. Поэтому самый первый риск – это залог. Поэтому обязательно наймите хорошего переводчика и не жадничайте, чтобы не попасть впросак.

Риск второй

Если вам понравилась квартира, но предлагает ее вам не риэлтор, а сама жилплощадь принадлежит третьему лицу, есть вероятность отказа от продажи или продажа по ранее не оговоренной цене.

Причины могут быть разные. Например, такие.

• Собственник, пока вы дожидаетесь разрешения от военного ведомства, нашел покупателя по богаче.
• Ваши денежные переводы не дошли вовремя до собственника, и он отказывается от продажи вовсе.

Риск третий

Искан. В России «исканом» называют техпаспорта на воду и электричество. Есть 2 вида. 

Первый – предварительный. Реально его наличие предполагает, что ни у застройщика, ни у управляющей компании нет долгов перед городским водоканалом и электросетью, а подача воды и электроснабжения дома или иных жилых объектов ведется в соответствии с жилищными нормами.

Наличие искана предполагает переход от строительного разряда использования воды в бытовой, жилищный. На практике люди годами живут без искана. Сам лично знаком с иностранцами, живущими около 5-6 лет, не зная, что это значит.

Сам по себе искан – лист А4 с девятью подписями и печатями девяти разных госинстанций (электросеть, водоканал, горканализация, санэпидемконтроль и других). Только после прохождения всех девяти инстанций можно получить предварительный искан. Этим, как правило, занимается застройщик. Если же дом построен, люди живут, а все еще нет искана, значит у комплекса есть проблемы или долги, за которые могут обесточить дом, выключить всем воду, вынести решение по сносу дома и другое.

Если у комплекса, в котором вам предлагают апартаменты, нет предварительного искана – не берите в нем жилье. Не верьте, что через пару недель продавец получит искан. Всегда требуйте его и проверяйте, точно ли этот искан, хотя иностранцу сложно будет это сделать, на то, как говорится, мы и работаем. 

Второй искан – поквартирный. Владелец квартиры должен получить поквартирный искан (те самые техпаспорта на воду и электричество). После поучение искана на воду и электричество (а это можно сделать только после получения ТАПУ), считайте, что все страшные проблемы позади. У вас теперь есть свои личные счетчики на воду и свет. Застройщик официально подключен к горводоканалу и электросети, а вы, соответственно, к нему. 

И напоследок. Всегда требуйте оригинала квитанции об оплате и заверяйте договор у нотариуса – не идите на уговоры о доверии, иначе можете столкнуться с большими неприятностями в будущем.